新加坡 私宅换组屋出现苗头但未够火候

何添益原本和母亲、姐姐与妹妹同住一个公寓单位。过去两年,姐姐和妹妹陆续“单飞”,各自买了三房式组屋单位,他也决定卖掉私宅,搬进自己的组屋。

本地转售组屋和私宅价格过去两年节节上涨,加上低利率环境,让一些担心房价进一步上涨的公众尽早将住房组屋换成私宅,但也有人选择从私宅搬到组屋。

何添益(54岁,新加坡理工学院高级经理)之前和家人住的公寓在女皇镇一带,落成已近20年。过去两年,姐姐和妹妹分别在直落布兰雅一带买了自己的组屋后搬走,他认为是时候将私宅卖掉,搬进自己的组屋了。

他去年花61万元买下的组屋单位,不仅交通便利、离金文泰地铁站仅两个巴士站,楼层也很高,甚至能看到远处的武吉知马山,有时还能看到山顶云雾缭绕的景象。

何添益告诉《联合早报》记者,他们三人买的转售组屋都是在刚达到五年最低居住年限(MOP)时就买下的较新单位。他不必再背负沉重房贷,现在也无须交公寓管理费,因此觉得“物超所值”。

何添益笑说:“我不认为这是一种'降级’(downgrade),而是'适当调整规模’(righl- sizing)。”

此外,也有公众因家中变故而从私宅搬到组屋。

一名刚于本月初签下选购权书(OTP)不愿具名的屋主(67岁)告诉记者,20年前他买下这个刚竣工、位于樟宜的两卧室公寓单位时,经济不景气,公司也在裁员。作为一名传统的投资者,他不想供两套房,于是卖掉了五房式组屋单位。

“当时如果我卖掉公寓就会亏钱,卖组屋却能赚一笔。"

高价购私宅屋主会否亏本取决于购入时间点及地段

然而,八年前患上失智症的妻子如今病情恶化,须请女佣照顾,但公寓单位内却无法腾出一间房让女佣住。因此,他决定卖掉公寓,买下淡滨尼一个剩下约60年屋契的四房式组屋单位。

“如今房价上涨,又成了我卖私宅搬到组屋的好时机。”

新加坡国立大学房地产与城市研究院院长程天富认为,高价购人私宅的屋主卖掉私宅时是否会亏本,取决于他们是在何时购人,以及私宅所处地段。

程天富指出,私宅价格自2010年初就开始强劲增长,经历在2013年达到顶峰,之后因额外买方印花税(ABSD)的推出而下滑,又在2020年病毒阻断措施结束后强劲复苏的循环。

“目前私宅价格可能已经超过了2013年的峰值,但与额外买方印花税相关的高成本,尤其是购买第二或第三套房产进行投资的买家,可能无法达到收支平衡来支付交易费用。不过,他们可能会将购买的部分股权(equity)套现,并降级为组屋来降低他们的敞口(exposure)和持有成本(holdingcosts),包括支付抵押贷款。鉴于预期的利率上升,一些人可能会考虑降级以降低私宅抵押贷款的融资成本。”

他指出,从私宅降级到组屋的买家需求,只是造成过去两年转售组屋价格急剧上涨的因素之一。也有因预购组屋竣工延迟,选择进入转售组屋市场的买家。

2017年初,许多集体出售项目的屋主也可能进人了转售组屋市场,导致转售组屋价格上升。

受访地产经纪说,卖私宅搬到组屋的现象在退休人士中较常见,冠病疫情也让人们想拥有更大的家。

博纳产业高级副营销董事黄焕彬接受《联合早报》访问时说,退休人士从私宅换成组屋的情况较常见。

譬如,一对工薪阶层夫妻买下一个私字单位后,他们的子女结了婚搬出去住时,一般就是他们卖掉私宅搬进组屋的时候,比较常见的是从三卧室公寓换成三房式组屋单位。

ERA区域分行董事云泳杰则认为,对于卖私宅换组屋的屋主,房子空间大小是一大主要考量,譬如需要更多空间在家办公。

博纳产业顾问支部区域董事赖权源也观察到这个趋势。他分析说,冠病疫情暴发以来,越来越多人开始存更多钱,并且向往更大的生活空间。“许多人意识到,空间比什么都重要。"

但赖权源指出,整体来看,卖私宅住组屋并非普遍做法。他举例说,团队里10名从事组屋买卖交易的房地产经纪处理过的案例中,仅10%至15%的买家卖私宝买组屋住,大部介转售组屋买家是首次拥屋者,以及希望提升到条件或地点更好的组屋住户。

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